Как стать профессиональным строителем дома — часть I

На протяжении многих лет у меня было много наших учеников-строителей, которые задавали такие вопросы, как размер дома; что я вкладываю в него; где я его построю? Оглядываясь назад, мне легко принять эти решения сейчас, но когда я впервые начал строить в 1975 году, это были пробные и ошибочные ситуации. И моя задняя точка кристально чиста. Мне очень легко оглянуться назад и увидеть то, что я хотел знать, когда я только начал строить. Вот что вы узнаете в этой статье.

Вы узнаете о плюсах и минусах создания спекулятивного или специализированного строителя (в отличие от подрядчика). Если вы не знакомы с этими условиями, spec builder — это тот, кто выберет сайт, выберет дизайн, построит дом и затем продаст его клиенту. Контракт-строитель — строитель, который вы нанимаете, чтобы построить для вас дом. Кстати, строительство спецтехники — это то, как я предлагаю вам начать, а не строить дом для кого-то другого. Я объясню, почему позже.

Начну с того, чтобы показать вам, как стать одним из лучших разработчиков спецтехники в вашей области, даже если вы никогда раньше не строили дом. Я буду расширять эту информацию, обсуждая точки, которые уникальны для построения спецификации. Затем я расскажу о точках, которые уникальны для построения контрактов, и указывает, что они касаются как спецификации, так и контракта.

Word Of Caution

Хочу подчеркнуть, что при запуске вашего строительного бизнеса вы должны разделить свой бизнес от вашей личной жизни. В начале 70-х я был на коммерческой недвижимости. Я едва пережил серьезный спад. Почти все, что у меня было, было от моего имени, и большая часть его была возвращена. Если бы я знал тогда то, что знаю сейчас, я бы сохранил этот большой дом, этот Мерседес и этот самолет.

В строительной отрасли есть много вещей, которые могут случиться с вами, некоторые из которых вы абсолютно не контролируете , Согласно Годовому отчету Национального центра государственных судов за 2008 год, в 2007 году американцы подали более 90 миллионов судебных исков, более трети из которых были гражданскими делами. Это не включает объемы юридических споров, которые были урегулированы до подачи иска. Основываясь на большом количестве юридических споров, возникающих в суде и вне его, можно сказать, что большинство американцев рискуют быть вовлеченными в юридический спор в какой-то момент своей жизни — для многих людей — не один раз. Это особенно верно для тех, кто работает в профессиях с высокой степенью уязвимости, таких как врачи, дантисты и, да, особенно строители! Вы должны инвестировать в найме профессионалов, чтобы помочь вам защитить свои активы. Это проще, чем вы можете понять. Это один раз, когда вы не можете откладывать. Я могу рассказать вам некоторые потрясающие истории ужасов, но я не хочу напугать вас на ранней стадии игры. Во всяком случае, не живете в страхе перед тем, что может случиться. Вы проигрываете, если не играете.

I. Спекулятивное здание

A. Как стать одним из лучших производителей спецтехники в вашем районе

Прежде чем покупать много, прежде чем покупать какие-либо планы на дому, первое, что я хочу, чтобы вы сделали, — это собрать свою команду успеха. Я называю это философией Генри Форда. Если вы прочтете о Генри Форде, вы узнаете, что некоторые люди считают его неграмотным. Однажды он подал в суд на газету в Чикаго, которая написала статью, в которой утверждал, что он неграмотный. В иске Генри Форд подчеркнул, что ему не нужно все знать обо всем, потому что он нанял экспертов, чтобы помочь ему во всем, что он хотел сделать. Это оставило его разум свободным и ясным, чтобы делать все то, что он действительно знал, как это сделать. Ну, я уже учился на этой философии на протяжении многих лет. Я понимаю, что в этой жизни недостаточно времени, чтобы сделать все. Теперь я нанимаю экспертов, чтобы помочь мне в принятии решений, и это было положительным фактором в моих домах, где строились успехи.

Ваша команда успеха должна включать следующее:

1. Агент по недвижимости

2. Ландшафтный архитектор

3. Исполнитель / Архитектор

4. Дизайнер кухни / ванной

5. Дизайнер интерьера

6. Дизайнер освещения

Я подробно расскажу о каждом из этих членов команды, пройдя курс. Не беспокойтесь. Когда вы начинаете, вам не нужно лучшее. Эти члены команды более доступны, чем вы могли себе представить.

B. Получение вашего первого займа

Позвольте мне рассказать вам историю. И чем дальше вы уйдете от этой истории, тем труднее будет занять деньги, чтобы начать.

Предположим, что вы наработаны. Если вы не работаете, но вместо этого работаете по найму, тогда вам нужно иметь высокий кредитный рейтинг или давать налоговые декларации в течение последних трех лет, чтобы получить право на получение кредита. Если вы в настоящее время арендуете дом или квартиру, и вы хотите построить дом для себя, вы являетесь главным кандидатом на занятие денег, чтобы построить дом — для себя. Итак, вы получаете деньги. Вы строите дом. Вы выставляете его на рынок во время строительства. Вы продаете его. Вы идете в банк. Вы занимаете деньги в одном и том же помещении. Вы получаете деньги. Вы строите дом. Выложите его на продажу. Продай это. Делайте это снова и снова, и довольно скоро вы ходите в банк, и банкир смотрит на вас и говорит, черт возьми, вы должны стать домашним строителем. И вы.

Теперь это самый простой способ начать работу. Большинство разработчиков, которых я знаю, начали в этой отрасли. Этот метод также предоставит вам наименьший риск. Зачем? Потому что, если вы не продадите дом, вы просто перейдете в него. В свою очередь, это облегчит вам продажу, потому что дом, который будет меблирован, будет обычно продаваться быстрее, чем без мебели. Вы в конечном итоге продадите его и сможете снова начать процесс. Плохая новость в том, что вы можете много двигаться. Я помню одну пару, которая хотела владеть домом бесплатно и ясно. Они использовали этот метод в пяти домах, вспахав свою прибыль обратно в каждый дом. Их шестой дом был полностью построен из наличных денег. Они владели этим свободным и ясным и вышли из строительного бизнеса. Они просто хотели сделать то, что потребовалось, чтобы владеть своим домом бесплатно и ясно.

Чем дальше вы уходите от вышеуказанного сценария, тем сложнее получить первоначальный кредит, когда вы только начинаете.

например, предположим, что у вас в настоящее время есть дом, и вы хотите занять деньги, чтобы построить себе еще один дом. Банкир обычно будет отрицательным. Они склонны смотреть на недостаток и могут комментировать что-то подобное. «Это звучит очень хорошо, но в настоящее время у вас есть дом. Что вы собираетесь делать с вашим нынешним домом?» Ваш ответ: «Я выставил его на продажу во время строительства этого нового дома, а затем я его продам». Банкир комментирует: «Это звучит неплохо, но что, если вы не продадите свой текущий дом?» Банкир обычно смотрит на недостаток — это вы собираетесь застрять в двух домашних платежах. Если вы можете показать, что можете позволить себе два домашних платежа, вы можете очень хорошо получить деньги.

Вы всегда должны иметь успешное завершение своей истории, которую вы рассказываете банкиру. Никогда не смотрите на банкира и говорите: «Ну, черт возьми, я заимствую только 70% оценочной стоимости. Если бы банку пришлось возвратить домой, у банка была бы выгодная сделка. Банк мог продать дом и сделать хороший возврат инвестиций ». Никогда не используйте такую ​​логику для банкира. Банкиры не хотят быть в бизнесе домовладельцев. Никогда не предполагайте или даже не думайте, что это случится.

Если вы не заняты наемным трудом или у вас проблемы с кредитом, или у вас нет денег, ваш следующий лучший способ — найти инвестора, проект с вами. Я сделал это во многих крупных проектах, когда у меня не было финансов, чтобы позволить себе это самому. То, что я обычно делал, заключалось в том, чтобы структурировать инвестиции, чтобы партнер по совместному предприятию очень мало или совсем не получал денег. Инвесторам это очень нравится! То, что мне было нужно, это их сильная финансовая отчетность. Понимаете, есть много инвесторов, таких как врачи, которые имеют огромные финансовые отчеты, но у них очень мало денег. Поэтому, если вы можете структурировать инвестиции, так что для этого требуется очень мало или вообще нет денег, это становится относительно легкой инвестицией для продажи. Когда я работал с партнером по совместному предприятию, после продажи инвестиций, инвестору были выплачены любые наличные деньги, которые он вложил, плюс справедливая процентная ставка, которая была согласована заранее. Вся оставшаяся прибыль будет разделена на 50% для меня и 50% для инвестора. Обычно в такой ситуации инвестор позволял мне вычитать любые издержки, связанные с наличностью, но, по понятным причинам, они не позволяли мне получать какую-либо зарплату.

Вы не поверили бы в некоторые из диких, сумасшедших, смешных инвестиций, требующих большие суммы наличных денег Я видел, как эти люди вкладывали деньги. Многие из них имеют такую ​​же удачу на фондовом рынке, что и я. Эти люди должны чувствовать себя благословленными, что вы пришли в их жизни с жизнеспособными инвестициями в недвижимость. Я нашел этих людей, поговорив с друзьями, зайдя на инвестиционные семинары и показывая рекламу в газете.