Плохая вера в заявления о неразглашении может привести к санкциям
В 2014 году апелляционный суд в Калифорнии по делу Пик против Андервуда дает урок о том, почему покупатель недвижимости не должен основывать заявления о неразглашении дефектов на тонких рассуждениях о том, что не раскрытие степень ремонт дома был сделан, когда в акте физического осмотра обнаружен тот же тип дефекта, существовавший на объекте.
Продавцы приобрели дом в 2007 году и были представлены агентом по недвижимости в сделке. Продавцы продали этот дом Покупателю примерно через год, и Продавцы снова были представлены их предыдущим агентом. Покупатель был представлен ее собственным агентом по недвижимости.
Через два года после приобретения дома Покупатель подал в суд на различные стороны, включая агента Продавца. Покупатель утверждал, что «стоячая вода просачивалась в фундамент … вызывая износ фундамента и приставных конструкций полов». Покупатель утверждал, что она "только узнала о масштабах [water-intrusion] Ущерб "после того, как она купила дом и агент продавца не раскрыл эту проблему.
Суть утверждений Покупателя заключалась в том, что агент Продавца (I) был осведомлен о непоправленном повреждении воды и поврежденной структуре пола во время продажи, но не смог раскрыть эти факты, и (ii) знал или должен был знать, и потерпел неудачу раскрыть, что ремонтные работы, выполненные на объекте, "не были надлежащими и не соответствовали действующим строительным нормам и нормам". Покупатель утверждал, что этот отказ означал, что агент Продавца нарушил законодательные требования штата Калифорния о раскрытии информации, не проведя компетентную и тщательную проверку в соответствии со статьями 1102 и 2079 Гражданского кодекса Калифорнии.
Вскоре после того, как Покупатель подал свою жалобу, адвокат агента Продавца направил адвокату Покупателя серию сообщений, разъясняющих правовые и фактические недостатки претензий Покупателя против агента Продавца, и призвал адвоката проконсультироваться с экспертом по стандарту обслуживания недвижимости. Адвокат агента Продавца подчеркнул, что агент Продавца предоставил Покупателю всю имеющуюся у него информацию, включая документы, показывающие возможные проблемы с подполом, и отметил, что уставные обязанности агента ограничены визуальным осмотром. Адвокат агента Продавца напомнил адвокату о его текущей обязанности пересмотреть существо претензии Покупателя и предупредил, что, если Покупатель не отклонит ее претензию, агент Продавца будет запрашивать санкции от Покупателя и адвоката в соответствии с разделом 128.7 Гражданского процессуального кодекса Калифорнии.
Примерно через год после подачи жалобы агент Продавца подал Покупателю и ее адвокату ходатайство о санкциях согласно разделу 128.7. Агент Продавца утверждал, что в приведенных законах, в соответствии с которыми Покупатель добивался ответственности (разделы 2079 и 1102 Гражданского кодекса), требовалось, чтобы агент по недвижимости раскрывал только видимые дефекты, а проблема с загнившим полом не была видна при разумной проверке. Он также утверждал, что устав не требует, чтобы агент Продавца или брокер самостоятельно проверяли представления продавца.
В поддержку своего ходатайства он представил трехстраничное официальное заявление о раскрытии передачи (TDS), предоставленное Покупателю во время условного депонирования, в котором указывалось, что Продавец не знал ни о каком "[f]проблемы с хищением, осушением или оценкой »на объекте. В этой форме четко указывалось, что представленные в ней заявления были сделаны Продавцами, а не агентом Продавца.
Во-вторых, агент Продавца представил копию Контрольного списка визуального осмотра, в котором было указано «СМОТРЕТЬ РАСКРЫТИЕ ИНФОРМАЦИИ ОБ УЛУЧШЕНИИ ДРЕНАЖА ПРЕДЫДУЩИМ ВЛАДЕЛЬЦЕМ». В этой контрольной форме также было указано «МЯГКОЕ ПЯТНО В ПОДВОДНОМ В ОДНОЙ СПАЛЬНЕ». Наконец, в этой форме отмечалось: «СМОТРЕТЬ ПРОШЛОЕ ИНСПЕКЦИОННЫЕ ОТЧЕТЫ, ОТЧЕТ ОБ ОБНОВЛЕНИИ ДРЕНАЖА И РАБОТУ ГРАЖДАНСКОГО ИНЖЕНЕРА, КЕННЕТ ДИСЦЕНЗА [phone number] И СВЯЗЬ СТРОИТЕЛЬСТВА. УЛУЧШЕНИЯ ДРЕНАЖА БЫЛИ ВЫПОЛНЕНЫ В ДВУХ ОТДЕЛЬНЫХ ПРОЕКТАХ ".
Наконец, агент Продавца представил доказательства того, что Покупатель получил вышеупомянутый отчет об инспекции от предыдущей продажи имущества, в котором были обнаружены существенные проблемы и разрушение подстилающего пола дома.
Принимая во внимание эти факты, суд постановил, что жалоба Покупателя была необоснованной и что как Покупатель, так и ее адвокат были осведомлены об абсолютной несостоятельности претензий к агенту Продавца. Суд почти не придал значения заявлению о том, что Покупателю не было конкретно передано, что все ремонтные работы (т. Е. Ремонт сгнившей несущей конструкции) не были завершены предыдущими владельцами. Апелляционный суд очень быстро пришел к выводу, что тот факт, что подэтаж не виден и его точное состояние не может быть разумно установлено при визуальном осмотре. Из-за этого брокер не обязан расследовать это конкретное состояние.
Суд удовлетворил требования Покупателя о том, что агент Продавца совершил мошенничество, не раскрыв своих знаний о состоянии почвенного пола. В Калифорнии существует хорошо разработанный закон, согласно которому продавец знает факты, существенно влияющие на стоимость или желательность недвижимости, а также знает, что такие факты неизвестны или в пределах досягаемости пристального внимания и наблюдения покупателяАгент продавца обязан раскрыть их покупателю. Невыполнение этого требования может привести к тому, что агент продавца станет объектом мошенничества.
Суд отметил, что, даже если предположить, что агент Продавца знал о незавершенном ремонте и степени повреждения под полом, чем было фактически раскрыто, сама Покупатель была уведомлена о неисправном состоянии дефектного основания. Покупатель знал о проблемах с дренажем и получил старые фотографии сгнившего пола. Эти факты означали, что Покупатель был уведомлен, чтобы выяснить, нужен ли какой-либо оставшийся ремонт после устранения проблемы с дренажом. Суд постановил, что Покупатель не был разумным заключить, что, поскольку дренажная система была отремонтирована, это также означало, что подстилающий пол был восстановлен.
В конце концов, суд первой инстанции санкционировал Покупателя и ее адвоката 60 000 долл. США — сумму, которую понес агент Агента, чтобы защитить себя в действии.
Этот случай является предупреждением заинтересованным истцам и их адвокатам о том, что им будет предъявлено обвинение в знании о дефектных условиях собственности, раскрытых в отчетах об инспекциях, выпущенных за годы до того, как покупатель приобретет дом. Суд установил, что аргумент Покупателя о том, что она опиралась на заявления о том, что дренаж был отремонтирован как функциональный эквивалент заявления о ремонте основания, был просто несостоятельным. Другими словами, это два разных дефекта, и Покупатель не может утверждать, что он каким-то образом убаюкивал, полагая, что все дефекты были устранены.
В отсутствие предварительного отчета о физическом осмотре, в котором конкретно упоминается какой-то сгнивший подпольный пол, возникает вопрос, все ли ссылки на проблемы с дренажом и ремонтом также поддержали бы вывод суда о том, что жалоба была несерьезной. В то время как проблема с дренажом вызвала гниение подстилающего пола, будет ли покупатель предупрежден о необходимости изучить подстилающий пол, если он уже знал о предыдущей проблеме с дренажем? Этот ответ не так ясен и может включать другие вопросы, такие как изощренность покупателя и разумность, например, отказа от найма домашнего инспектора. Это случай для другого дня.
Этот случай является хорошим напоминанием о необходимости тщательно учитывать любые и все факты в любом отчете об инспекции, выполненном на объекте, потому что факты в нем могут поставить под сомнение основание претензий о неразглашении.
